¿Cuantas veces lo pensaste y no te animaste? Son preguntas naturales para alguien que no está en tema: ¿Es negocio? ¿Me estoy metiendo en un problema porque no entiendo nada y me terminará saliendo más caro? ¿Cuánto tiempo tardaré para mudarme? ¿Comprar y reciclar para vivir o para luego vender?
El negocio de reciclaje de unidades usadas no es nuevo, pero a lo largo del tiempo tuvo sus momentos más rentables que otros. Hoy se están dando ciertas variables interesantes para quien quiere comprar una vivienda para reformar y vivir en ella. Vayamos por partes y veamos algunos datos:
- Mercado Inmobiliario
Literalmente está detonado (cómo el departamento que te proponemos comprar). Éstos son los datos del total de escrituras en CABA de los últimos 12 meses.
Es decir, que si tomamos los últimos 6 meses pasamos de 3.265 escrituras en Dic/19 a 681 escrituras en Mayo/20 y metidos en una pandemia de futuro incierto.
Mientras tanto toda la oferta de departamentos en CABA es de 82.500 unidades (según el portal inmobiliario Zonaprop al 10/7/20). Para graficarlo bien: se está cerrando menos del 1% de toda la oferta. Ridículo. ¿Llegamos al piso? No lo sabemos, pero claramente éste año será el peor de los últimos cuarenta medido en cantidad de operaciones. Y venimos de 26 meses de caída consecutiva en cantidad de operaciones medidas de forma interanual.
- Índices económicos y dólar
En el mismo semestre (Dic/19 – Mayo/20) la Inflación y el CAC (Índice de la Cámara Argentina de la Construcción) están más o menos parejos con un incremento entre el 14/ 16%, según los datos que miden cada uno. Mientras el dólar blue pasó de $60 a $120 promedio, es decir un 100% de incremento.
- Costo M2 de reforma
Obviamente el desfasaje entre inflación y dólar blue hace que los costos de las reformas medidos en dólares bajen considerablemente. Es difícil saber, más allá de los índices oficiales, cómo se comportarán los precios cuando la economía empiece a funcionar con más normalidad y cómo se acomodará en dólar con respecto a las variables macro económicas, pero nada indica que bajará. Ya hablaremos de costos de reforma más adelante
¿De qué hablamos cuando hablamos de reciclaje?
Si consideramos la compra de un departamento “detonado” estamos hablando de un reciclaje integral, es decir: Albañilería, instalaciones completas, nuevas aberturas (según el caso), pintura y pulido/plastificado de pisos más todas las terminaciones para los locales húmedos. A esto hay que sumarle los honorarios de un arquitecto por proyecto y dirección. Podes ver más detalles en ésta nota: Cómo hacer un reciclaje integral en 60 días con final feliz
Hoy podemos hacer una reforma integral por un costo total (de todos los ítems mencionados anteriormente) entre u$250/u$400 el M2 sobre la superficie total del departamento. Este costo fluctuará según dos variables: el total de M2 del departamento y calidad de terminaciones seleccionadas.
¿Qué buscamos cuando buscamos un departamento para reformar?
Buscamos un departamento que interiormente esté para hacer de nuevo (inhabitable) pero que tenga puntos a favor sobre lo que no podemos intervenir, es decir: la ubicación, la categoría del edificio, la orientación, la luminosidad, las vistas y los gastos mensuales de mantenimiento. Podes ampliar más información en ésta nota: 8 puntos claves a considerar antes de comprar una vivienda
Dentro de estas premisas podemos encontrar dos tipos de propiedades:
- Edificios de principios del siglo XX hasta la década del 50: en dónde podemos apreciar algunos rasgos muy valorados como ambientes amplios, techos altos, pisos de calidad o aberturas de doble hoja.
Los departamentos en estos edificios se pueden encontrar en una franja de entre u$1800/u$ 2300 el M2 en los barrios de Retiro, Recoleta, Palermo, Caballito o Belgrano a partir de una superficie total de aproximada de 90 M2. En una franja de entre u$1200/u$1500 el M2 en los barrios de Monserrat, San Nicolás o San Cristóbal. Y en una franja más baja en el barrio de Balvanera.
- Edificios de la década del 70/80 de calidad estándar: En éste rango, en edificios sin muchas pretensiones, nos podemos encontrar con sorpresas interesantes a menos de u$1000/M2.
¿Quiénes no aplican para éste negocio?
Comprar para reformar la casa en la que vas a vivir no es para todos. Hay gente que no puede esperar los tiempos de una obra, también están los ansiosos, los que dudan, los desconfiados, los que necesitan ver y tocar lo que compran, entre otros. En general a los que les falte un poco de audacia para lanzarse a ésta aventura y no tengan un profesional de confianza para guiarlos, probablemente no serán de la partida.
Claramente este producto no es la oferta dominante sino la escasa que hay que buscar, encontrar y negociar. Pero en éste mercado atípico es una alternativa sumamente interesante ya que los precios se siguen acomodando para abajo y la ecuación se está volviendo atractiva. ¿A quién no le gustaría vivir en un departamento “a medida” y más barato que en uno nuevo sin demasiadas pretensiones? Y ni que hablar si encima recuperamos una espacialidad ya perdida y la mística arquitectónica de una época que ya no está. Seguramente preguntarás ¿Hasta cuándo? Y… pregunta difícil de responder en ésta Argentina llena de sorpresas.
¿Querés saber algo más? Whatsappeame +54 911 6942 0594 y te cuento.
